附負擔贈與是把房屋、土地移給子女，同時約定由子女負擔父母原有債務。房屋過戶不等於借款人已變更；若涉及貸款契約變更，應保留銀行同意的承接或變更資料。房貸能否扣除，仍看子女實際承擔與履行證明。
若貸款仍由父母負責，應以贈與契約、貸款資料與子女付款紀錄說明負擔關係，不能只憑抵押權或口頭約定主張扣除。計算時再按土地、房屋的稅務價值及符合條件的移轉稅費處理。
先釐清：第5條之1不是房貸附負擔
《遺產及贈與稅法》第5條之1處理的是信託契約中非委託人取得信託利益的贈與稅，不是房屋附房貸移轉時的附負擔扣除規則。
房貸附負擔贈與要看《遺產及贈與稅法》第21條：贈與附有負擔時，受贈人負擔的金額自贈與額扣除。財政部的扣除說明也要求負擔具有財產價值，且已履行或能確保履行。
房貸怎麼進入贈與稅公式
房地贈與先按贈與時的稅務價值計算。土地以公告土地現值或評定標準價格認定，房屋以評定標準價格認定；這是《遺產及贈與稅法》第10條的計價方向。
| 計算項目 | 處理方式 |
|---|---|
| 土地 | 以贈與時的公告土地現值或評定標準價格認定 |
| 房屋 | 以贈與時的房屋評定標準價格認定 |
| 可認列房貸 | 受贈人負擔、具有財產價值，且已履行或能確保履行；上限不超過贈與財產價值 |
| 移轉稅費 | 受贈人負擔並提出納稅收據的土地增值稅、契稅，依扣除規定處理 |
| 課稅基礎 | 贈與價值扣除可認列負擔及稅費後，再併計其他贈與 |
房貸餘額是從依法認定的贈與額扣除，不是從房屋市場成交價扣除。父母同年度送出的現金、股票或其他財產，也要納入贈與總額，再扣除適用的免稅額；試算可參考站內〈贈與稅免稅額與計算〉。
土地增值稅與契稅分別申報、繳納。受贈人負擔並提出納稅收據，才有列入贈與稅扣除的依據；父母代為支付時，該筆資金要先列入贈與總額，再依符合條件的稅單辦理扣除。財政部的贈與稅扣除說明列有這項判斷方向。
什麼條件才算子女負擔房貸
附負擔扣除要核對幾項要件：負擔具有財產價值、已經履行或能確保履行，且扣除不超過贈與財產價值。若負擔是付給父母以外的第三人，該筆給付可能被認定為父母對該第三人的間接贈與，不得列入本次贈與的負擔扣除。
房貸案件先對準債務標的：貸款銀行、借款人、未償餘額、移轉日期與贈與標的要能相互對應。若要變更借款人，保留銀行同意或承接文件；借款人未變更時，契約約定與子女付款紀錄有助於國稅局查核實際負擔。
- 確認贈與契約載明由子女負擔哪一筆原有貸款。
- 若有借款人變更，整理銀行同意、承接或契約變更資料。
- 整理移轉時貸款餘額、貸款帳戶明細與付款紀錄，讓債務與金流相符。
- 保存土地、建物登記資料，核對它們與贈與標的及契約內容相同。
- 保留子女已付款或能確保清償的相關資料。
抵押權仍在房屋上，只表示房屋提供擔保，不等於子女已成為借款人或實際負擔債務。子女口頭承諾日後繳款，也不足以單獨證明扣除條件；契約、銀行資料與付款紀錄應能說明同一筆債務。
贈與契約與買賣契約，判斷路徑不同
採贈與契約時，分析重點是受贈人負擔能否扣除；採親子買賣契約時，分析重點是子女是否支付價款。稅務認定仍應依交易實質及價款支付事實，不會因契約名稱改變就當然成立。
財政部台財稅第33414號函說明，親屬買賣中，買受人承擔出賣人債務，經查明屬實時可視為支付買價；未能提出支付價款證明的差額，仍以贈與論。
簽約前要先確認交易型態；同一筆債務若沒有資料說明關係，不宜同時當作贈與負擔與買賣價款。
房貸扣除後，還要看土地與房屋稅費
贈與稅、土地增值稅與契稅是不同稅目；其中一項算出免繳，不代表其他稅目自動免除。贈與稅由國稅局受理，土地增值稅由土地所在地地方稅稽徵機關處理，契稅由房屋所在地地方稅稽徵機關處理。
稅單應分別標示稅目、納稅人與付款人，讓贈與稅申報可以核對受贈人是否實際負擔。房地贈與涉及三項稅負的申報與扣除關係，可參考站內〈房屋土地贈與給子女：贈與稅、土增稅、契稅一次算〉。
送件前先核對這些資料
- 契約：確認交易型態，寫明房貸債務由誰負擔、是否涉及借款人變更。
- 房地價值：整理土地公告土地現值、房屋評定標準價格等計價資料。
- 貸款證明：以銀行文件、貸款餘額、帳戶明細及付款紀錄整理債務證明。
- 稅費單據：分別整理土地增值稅、契稅與贈與稅資料；將同年度其他贈與併入贈與總額。
- 登記資料：準備土地、建物登記資料，核對贈與標的與契約內容。
送件時，國稅局重點是贈與稅申報書、契約、戶籍資料與負擔佐證；地方稅稽徵機關處理土地增值稅、契稅及稅單；地政事務所處理土地、建物登記與移轉文件。各機關如通知補件，依通知補送相應資料。
贈與稅申報、土地增值稅、契稅及產權移轉登記是不同程序，依序辦理；贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記。申報流程可參考站內〈贈與稅申報教學〉。
若借款人、付款人與契約記載不同，送件時應標出差異，說明付款日期、款項用途與後續清償安排；受理機關要求說明時，再補送對應資料。
常見問題
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房屋還有房貸，但貸款仍在父母名下，子女可以直接扣除嗎？
不能直接扣除。貸款仍在父母名下時，要看子女是否實際負擔，以及是否有足以說明履行狀況的證明；抵押權本身不代表扣除成立。
把贈與契約改成買賣契約，就能免繳贈與稅嗎？
不能。親子買賣要用真實價款支付資料說明交易；承擔父母債務須經查明屬實才可能視為支付買價，無法證明的差額仍按贈與處理。
贈與稅算出來不用繳，土地增值稅和契稅也不用繳嗎？
不是。贈與稅、土地增值稅與契稅的申報及繳納分開判斷；由受贈人負擔並有納稅收據的土地增值稅、契稅，才有依規定列入贈與稅扣除的可能。
房貸餘額高於房地的稅務價值，可以把贈與額扣成負數嗎？
扣除上限是贈與財產價值，不能把贈與額扣成負數。超出金額不會因此自動成為另一項贈與稅扣除，仍須依契約與債務關係處理。
本文為法規資訊整理，非法律意見；個案請洽律師／地政士／會計師。
最後更新：2026-09