房屋土地贈與給子女：贈與稅、土增稅、契稅一次算

房屋土地贈與給子女，移轉當下要面對三筆稅：贈與稅（贈與人繳）、土地增值稅與契稅（受贈人繳）。三稅的稅基、義務人、申報機關都不同，辦理順序也是先繳地方稅、贈與稅完稅後才能到地政事務所過戶。以下用實際數字示範怎麼算。

開啟贈與稅試算器 →

三稅總覽：誰繳、稅基是什麼、法源在哪

贈與不動產不是繳一筆稅，而是三筆各自獨立的稅目，義務人也不是同一人。下表先建立整體概念，各稅的計算細節在後面各節展開。

贈與稅義務人寫「原則」是因為遺產及贈與稅法第7條規定，贈與人行蹤不明、逾期未繳且境內無財產可供執行、或核定前死亡時，納稅義務人才改由受贈人負責，一般情況下仍是贈與人繳。

三稅稅基都不是市價，而是政府公告的課稅用數字，這點與買賣課稅方式不同，後面每一節會分別說明。贈與財產（含不動產）的時價認定，遺產及贈與稅法第10條明定土地按公告土地現值、房屋按評定標準價格計算。

「公告土地現值」是地方政府每年1月1日統一公告的數字，但各筆土地依所在路段分別評定，價格因地而異。「房屋評定現值」則是稅捐機關核定、逐年隨折舊遞減的數字。兩者怎麼查詢、跟房屋稅單的「房屋現值」差在哪，繼承房屋遺產稅怎麼算？房屋評定現值與公告土地現值查詢一文有完整說明，這裡不重複展開。

贈與稅怎麼算：免稅額、稅率級距與範例

贈與人（本文情境中即父母）每年每人有 244萬元免稅額，這是2026年（115年）適用的金額，與2025年相同——遺產及贈與稅法第12條之1規定免稅額與課稅級距金額每遇消費者物價指數累計上漲達10%以上才調整，115年適用指數與上次調整基期比較未達門檻，財政部公告金額維持不變。

超過免稅額的部分，依三級累進稅率課稅，課稅基礎是「課稅贈與淨額」（贈與總額－免稅額）：

這組級距金額自114年（2025年）1月1日起適用，115年（2026年）同樣未調整，法條原文的基礎級距是2,500萬元／5,000萬元，實際適用要以財政部逐年公告的調整後金額為準。

土地增值稅怎麼算：受贈人繳，不能用自用住宅優惠

贈與是「無償移轉」，土地稅法第5條規定無償移轉的土地增值稅由取得所有權的人（受贈人）繳納，跟贈與稅的義務人是相反的兩個人。

財政部稅務入口網也明確說明：贈與移轉不是出售，不能申請自用住宅用地10%優惠稅率，這是贈與與買賣過戶在土地增值稅上最大的差別之一。

稅率依「漲價倍數」（漲價總數額 ÷ 原地價）分三段累進，不是把全部漲價金額乘以最高一級稅率。持有未滿20年的土地，依土地稅法第33條公式如下：

持有滿20年、30年、40年以上另有較低的累進差額係數（長期持有減徵），實際稅額請以稅捐機關核定為準。

配偶之間贈與土地是例外：依土地稅法第28條之2可以申請不課徵土地增值稅，但不是永久免除——將來這筆地再移轉出去時，會以這次贈與前的原地價計算漲價幅度，等於把稅負遞延到下一次真正移轉時一併計算。適用對象僅限配偶間，本文討論的父母贈與子女情境不能援用這項優惠。

契稅怎麼算：受贈人估價立契，稅率6%

房屋的部分不涉及土地增值稅，是另外課契稅。契稅條例第3條規定贈與契稅稅率為契價的6%，契價是房屋評定現值，不是市價；第7條規定由受贈人估價立契、申報納稅，義務人同樣是受贈人。

申報期限依契稅條例第16條，是契約成立之日起30日內；逾期依契稅條例第24條，每逾3日加徵應納稅額1%怠報金，上限1萬5,000元。

三稅合併試算：一筆房地贈與要繳多少

用一組假設數字，示範三稅實際怎麼算（僅供理解計算邏輯，不代表個案結果）：

這個假設情境三稅合計 67萬6,000元，贈與人負擔15萬8,000元、受贈人負擔51萬8,000元。實際金額會因房地公告現值高低、持有年限、是否有其他扣除額而不同，請洽會計師或地政士依實際財產狀況試算。

辦理順序與期限：先繳地方稅，才能辦贈與登記

三稅並非同時辦、也並非可任意選擇先後順序。依遺產及贈與稅法第8條，贈與稅未繳清前不得辦理贈與移轉登記，這是法定要求，正確順序是：

先向地方稅稽徵機關申報土地增值稅與契稅（契約成立日起30日內），繳清後再向贈與人戶籍所在地國稅局申報贈與稅（同樣30日內），取得三份完稅或免稅證明後，才能送地政事務所辦理贈與登記。

登記本身依土地法第73條要在權利變更後1個月內申請，逾期每逾1個月加收登記費1倍罰鍰，上限20倍。

如果還沒決定要不要走贈與這條路，可以先看房子過戶給子女：贈與、繼承、買賣哪個划算，比較三種過戶方式的整體稅負；確定要辦贈與，贈與稅申報教學：期限、申報書、線上申辦有申報書表與應備文件的完整清單。

送地政事務所辦理贈與登記時，除了三份稅單或證明，還要準備土地登記申請書、贈與移轉契約書（正本要貼印花稅票）、雙方身分證明文件、贈與人印鑑證明、土地與建物所有權狀正本。

如果地價稅或房屋稅有欠繳，要先查欠、繳清才能送件；確切應備文件與審核天數以受理的地政事務所公告為準。

特殊情況：共有不動產、多位受贈人怎麼算

房地如果是共有，贈與稅、土地增值稅、契稅都是按贈與人持有的應有部分（持分）分別計算，不是用房地整體現值下去算——例如贈與人只持有二分之一產權，稅基就是整體現值乘以二分之一，再依上面的公式計算。

如果同一筆房地要贈與給多名子女（例如登記為兩名子女各持分二分之一），土地增值稅與契稅由各受贈人依各自取得的持分比例分別計算、分別申報；贈與稅則是贈與人當年度所有贈與行為合併計算一次免稅額與級距，不會因為受贈人變多而多一份244萬免稅額。

常見問題

配偶間贈與土地，土地增值稅真的完全不用繳嗎？

不是完全免除，是可以申請「不課徵」，等於把稅負遞延。依土地稅法第28條之2，將來這筆地再移轉出去、需要課稅時，會以這次贈與前的原地價計算漲價總數額，不是憑空消失。這條只適用配偶之間。

契稅算的房屋評定現值，跟房屋市價不一樣，是不是算錯了？

沒有算錯。房屋評定現值是地方稅稽徵機關依公定標準核定的課稅用數字，跟實際成交或市場行情價是兩個不同的數字；契稅、贈與稅認定房屋價值都是用評定現值，不是用市價。

三稅可以合併一次繳清嗎？

不行。三稅是分開申報、分開繳納的獨立稅目：土地增值稅與契稅要向地方稅稽徵機關申報，贈與稅要向國稅局申報，沒有單一窗口可以一次辦完三項。

贈與人和受贈人各自要準備多少現金？

贈與人（本文情境中即父母）要準備贈與稅的稅款；受贈人（本文情境中即子女）要準備土地增值稅與契稅的稅款；另外還有登記規費等其他支出，確切項目與金額請洽受理的地政事務所。

沒有在期限內申報贈與稅，會有什麼後果？

依遺產及贈與稅法第44條，未依限申報會被加處2倍以下罰鍰；依第45條，已申報但短漏報也會被加處2倍以下罰鍰。而且依第8條，贈與稅未繳清前不能辦理贈與移轉登記，房子過戶會卡住。

本文為法規資訊整理，非法律意見；個案請洽律師／地政士／會計師。

本文數字為2026年（115年）適用金額，最後更新：2026-09。