繼承房屋遺產稅怎麼算？房屋評定現值與公告土地現值查詢

繼承房屋要算遺產稅，用的不是市價，是兩個政府依法定公式核定的數字相加：房屋用「評定標準價格」、土地用「公告土地現值」。這兩個數字併入遺產總額後，再依免稅額、扣除額、稅率算出應納稅額；查詢管道分散在各縣市稅捐機關與地政系統，沒有全國單一查詢工具。

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房屋不是用市價算遺產稅，是這兩個政府公告數字

遺產及贈與稅法第10條規定，遺產價值以被繼承人死亡時的時價為準；不動產的時價認定，土地按公告土地現值、房屋按評定標準價格計算。

這一點財政部稅務入口網的官方問答也是同樣說法，不是坊間傳聞。

換句話說，房屋市價1,500萬，併入遺產總額計稅的是評定現值與公告現值這兩個數字，不是1,500萬這個市價本身——用市價去估算應納遺產稅，容易高估。

如果房屋是遺產裡比較大的一筆財產，加上現金、存款等其他遺產後，總額仍在免稅額與各項扣除額之內，也可能完全不用繳遺產稅；確切門檻與試算方式見〈遺產稅免稅額與試算〉一文，本文不重複列出。

房屋評定標準價格 vs 公告土地現值，兩者差在哪

房屋評定標準價格（也就是後面常說的「房屋評定現值」，兩者指同一個數字）的公式是「核定單價×面積×（1－折舊率×折舊年數）×地段率」——公式裡有折舊率乘上折舊年數，屋齡愈老、折舊年數愈多，扣掉的部分愈多，評定現值也跟著愈低。

繼承房屋，遺產稅怎麼算一遍

以下用假設數字示範計算邏輯（不是官方統計值，實際評定現值與公告現值因地區、屋齡、地段而異，以個案核定文件為準）：假設房屋評定標準價格120萬、土地公告現值380萬，兩項合計房地小計500萬，再併入現金、存款等其他遺產，才是遺產總額。

接下來才是套用免稅額、扣除額、累進稅率算出應納稅額，完整試算與現行金額見前面提到的免稅額試算文章，本文不重複列出。

房屋若已辦理繼承登記過戶，實際登記流程與應備文件可以看〈繼承房屋過戶怎麼辦？地政事務所流程與規費試算〉。

如果房屋還有沒繳完的房貸，被繼承人死亡前未清償的貸款餘額，只要有確實的債務證明（如貸款餘額證明），依遺產及贈與稅法第17條第1項第9款，可以從遺產總額中扣除，不是整棟房屋的評定現值都要全額列入計稅基礎。

如果被繼承人生前只持有房屋的部分持分（例如跟兄弟姊妹共有一棟房子，各占一半），列入遺產總額的只是被繼承人自己那一份持分的評定現值與公告現值，不是整棟房屋的全額——遺產稅的計算範圍，本來就限於被繼承人自己名下的財產。

之後如果賣掉，這組現值還有另一個用途

「遺產稅繳完就沒事了」——這是常見的誤解，其實這組評定現值之後可能還會再用到一次。

依所得稅法第14-4條，繼承取得的房屋土地，未來出售時的取得成本，是以繼承時的房屋評定現值與公告土地現值，按消費者物價指數調整後計算，不是用被繼承人當年買房子的原始價格。

這是房地合一稅（出售時的所得稅），跟遺產稅是兩個完全不同的稅目、不同時間點課徵，兩者不要混為一談；房地合一稅個人稅率是15%至45%（依持有期間分級），遺產稅則是10%至20%的三級累進稅率，兩者稅制設計不同，實際適用級距請洽國稅局或稅務入口網確認。

沒有全國統一查詢系統，實際數字要去哪裡查

房屋評定現值沒有單一的全國查詢網站，要向房屋所在地的地方稅稽徵機關申請「房屋稅籍證明書」，或用自然人憑證登入該縣市的地方稅網路申報系統查詢。

房屋稅單與房屋稅籍證明書上的數字要分清楚：房屋稅繳款書上顯示的是已扣除地下停車場自用、公共設施等免稅部分的「課稅現值」。

房屋稅籍證明書上的「房屋現值」則是含課稅與免稅部分的完整數字，財政部說明房屋所有權移轉申報契稅時要以房屋稅籍證明書的房屋現值為準。

遺產稅申報房屋財產，官方應備文件列的是死亡當期房屋稅單影本或房屋評定現值證明（房屋稅籍證明書）擇一即可；兩份文件數字如果有落差，建議申報前直接向稅捐機關確認以哪個數字為準。

公告土地現值也不等於地價稅單上的「申報地價」或「公告地價」——後者是每2年重新規定一次、供地價稅課徵用的數字，遺產稅要用的公告土地現值每年1月1日公告。

依官方說明，公告地價都低於公告土地現值，兩者是不同制度、不同用途。內政部地政司網站提供各縣市地政系統的查詢入口，也可以直接向房屋所在地的地政事務所查詢。

查詢有疑問，也可以撥打財政部免付費服務電話0800-000-321。

常見問題

繼承的房屋一定要辦繼承登記才能算遺產稅嗎？

不用等登記完成。遺產稅是以被繼承人死亡時的財產狀態計算，房屋評定現值與土地公告現值在死亡當時就已經確定，跟後續有沒有辦繼承登記過戶是兩件事；但繼承登記本身有法定期限，土地法第73條規定應於繼承開始之日起6個月內申請登記，逾期每逾1個月處應納登記費1倍罰鍰，最高不超過20倍。

好幾個繼承人共同繼承一間房子，遺產稅的房屋部分怎麼算？

房屋與土地的評定現值、公告現值是以整棟／整筆計算，全額併入遺產總額，不會因為之後由誰或幾個人分配而先打折。依稅捐稽徵法第12條，遺產稅是全體繼承人公同共有的連帶納稅義務，稅捐機關可以向任一繼承人請求繳納全部稅額，不是各自按應繼分比例分開負責；但依2026年9月13日起生效的遺產及贈與稅法第6條，繼承人是以被繼承人的遺產為限負繳納義務。實際怎麼分攤才是繼承人內部協議的問題。

房屋稅單上的數字，跟遺產稅要用的房屋評定現值是同一個嗎？

不一定相同。房屋稅繳款書上的「課稅現值」已扣除自用停車位等免稅部分；房屋稅籍證明書上的「房屋現值」則是完整數字，官方文件顯示房屋所有權移轉申報契稅時以房屋稅籍證明書為準。遺產稅申報房屋財產，官方應備文件是房屋稅單影本或房屋稅籍證明書擇一即可，但兩份數字如果不同，建議申報前先向國稅局確認要用哪一個。

假設情境用的120萬、380萬是不是一般房屋的行情？

不是，那只是用來示範計算邏輯的假設數字。實際房屋評定現值與公告土地現值因地區、屋齡、地段而異，落差可能很大，請以房屋稅籍證明書與地政機關核發的現值證明為準，不要拿本文的示範數字直接套用。

本文為法規資訊整理，非法律意見；個案請洽律師／地政士／會計師。

最後更新：2026-09