房子過戶要花多少錢？繼承、贈與、買賣三種過戶的稅費對照

房屋繼承過戶時，土地增值稅免徵，契稅也免課；贈與和買賣會涉及土地增值稅、房屋契稅的核算，並可能涉及贈與稅或房地交易所得稅。三種方式還會有登記規費、印花稅及代辦費等支出，合計金額要分開看土地與房屋的計價基礎。以下依官方法規與財政部資料整理。

先看費用落在哪幾項

房子過戶不是只付一筆「過戶費」。土地和房屋會各自帶出不同稅費：土地可能計土地增值稅，房屋可能計契稅；買賣或贈與契約另有印花稅，完成所有權移轉登記也有登記規費。

除此之外，贈與可能併計贈與稅，繼承可能併計遺產稅；買賣出售端則可能申報房地交易所得稅。這幾項的課稅基礎不同，不能把成交價、公告土地現值、房屋評定現值當成同一個數字套用。

房地的課稅基礎不同

土地增值稅看的是土地移轉現值與前次移轉現值間的漲價，不是整間房子的成交價。《土地稅法》第 28 條規定，土地所有權移轉原則上按土地漲價總數額課徵土地增值稅，但因繼承移轉的土地免徵。

契稅以房屋為計算對象，不含土地。財政部的移轉稅負比較列出，2026 年現行買賣與贈與房屋契稅稅率都是 6%，計算時依房屋評定標準價格核課；繼承取得房屋則免課契稅。房屋契價不是逕用土地公告現值或整筆房地成交價代替。

辦理所有權移轉登記另有登記費，2026 年依《土地法》第 76 條按申報地價或權利價值千分之一計收。地政士或律師費則屬委任服務費，不是統一的政府稅率。

印花稅要看用來辦理物權登記的契據內容。財政部列明，買賣、贈與及分割不動產契據涉及印花稅；繼承若按應有部分辦理，與另外簽立遺產分割協議書指定由部分繼承人取得，文件與印花稅處理可能不同。財政部三種移轉方式稅負比較

繼承：移轉稅免課，仍有登記與分配文件

繼承房地時，土地增值稅與契稅免課，但「免這兩項稅」不等於整個程序沒有費用。所有權移轉登記仍有登記規費；家人另行協議分配，也要看文件是否涉及印花稅。

如果所有繼承人按法定或遺囑指定的權利範圍辦理，準備的文件與多人協議分配的情況不同。繼承人簽立遺產分割協議書，並持協議向地政機關申請物權登記時，協議書中的不動產部分可能涉及印花稅。財政部稅務入口網說明，依應有部分繼承與另行協議分割的印花稅處理並不相同。

是否要繳遺產稅，要看遺產價值、免稅額與可扣除項目。可參考本站的繼承房屋過戶流程與規費說明了解文件準備；年度免稅額與扣除額可看遺產稅免稅額與計算說明。

如果一筆不動產有多位繼承人，最後由誰登記取得，會影響協議與登記文件的準備。先確認繼承人範圍、遺囑內容及希望登記的持分，再向地政事務所核對應備文件；不要只用「繼承免稅」推論全部費用都會是零。

贈與：土地稅、房屋契稅與贈與稅分開算

贈與房地至少要分開看土地增值稅與房屋契稅。土地移轉可能產生土地增值稅，稅額依土地漲價及法定計算規則核定；房屋部分則按核定契價計算契稅。另須評估贈與稅是否成立，贈與稅與地方稅的課稅基礎並不相同。

若贈與土地，同時移轉房屋，土地和房屋各自的核定價值、土地前次移轉資料，以及贈與人當年度其他贈與，都可能影響總稅額。財政部指出，贈與房屋涉及契稅；贈與土地可能涉及土地增值稅，兩者不能用單一「房屋價值」取代各自的核算。

贈與稅免稅額與級距按年度規定計算，不能只看房地核定價值就判定應納稅額。本站另有房屋土地贈與涉及的三種稅，可接著核對各稅目的課稅基礎；年度免稅額與級距可看贈與稅免稅額與計算說明。

買賣：契稅由買方負擔，出售端還有所得申報

買賣移轉時，買方申報房屋契稅，土地部分則由土地增值稅規定處理。買賣契約及辦理登記的契據另須確認印花稅；所有權移轉登記則計收登記費。買賣價格是契約交易的重要資料，但不是每個稅目都直接以成交價乘上一個稅率。

賣方還要檢視出售房地是否落入房地合一所得稅課稅範圍。財政部列出的計算方式，是以交易成交價額扣除取得成本及取得、改良、移轉費用等，再依制度規定計算課稅所得；繼承或受贈取得的房地，成本認定方式又與出價取得不同。這是出售端的所得稅，不等同過戶當下由買方申報的契稅。財政部房屋土地交易所得計算說明

親屬間交易也要特別分清實際付款與契約名稱。財政部說明，二親等以內親屬間買賣，若不能提出實際支付價款的證明，或價款來自出賣人提供的資金或擔保，可能按贈與處理。簽了買賣契約，不代表稅務上必然按一般買賣認定。

買賣房地的費用清單可分成「買方取得成本」與「賣方出售成本」。買方整理契稅、印花稅、登記規費、代辦費等資料；賣方整理土地增值稅、房地交易所得申報資料、仲介或委任服務費等。兩側費用不要合併成一個過戶總價，否則容易把付款人與稅目混淆。

估算前先備妥土地、房屋與交易資料

要估算稅費，先把土地與建物資料分開記。土地欄位可記地段地號、移轉持分、申報地價及前次移轉現值；房屋欄位另記建號、移轉持分與房屋評定標準價格。這幾個數字分別對應不同稅費，不應只抄房仲或契約上的房地總價。

同一筆房地若由數人共有，整理資料時要寫明此次移轉的持分，並保留現有權利範圍資料。未來辦理移轉時，登記規費及地方稅的核算需要使用地政與稅捐資料；只拿整戶的價格，無法直接填出每一項費用。

再將移轉原因寫清楚：是無償贈與、實際收取價款的買賣，或因所有權人死亡辦理繼承。贈與與繼承分別要整理當年度相關財產資料；親屬買賣則要保留契約、付款紀錄及資金來源資料，讓交易性質能對應實際約定。

最後把費用表分成「政府稅費」和「委任服務費」。前者依稅法或登記規費計收；後者則把委任項目、代辦範圍與報價分開記下來。這樣詢問不同承辦單位時，可以逐項核對同一組資料，也不會把服務費誤當成法定過戶稅額。

若一次移轉多筆房地，可以按地號、建號分列，不要只記一筆合併總價。逐筆記下土地與房屋的持分、核定價值和文件狀態，較容易找出哪筆土地尚缺前次移轉資料，或哪棟房屋還要補查評定標準價格。

詢問代辦服務費時，也把比較範圍寫清楚：是否包含土地與房屋稅費申報、繼承或贈與文件整理、移轉登記及謄本等項目。只比較一個總額，看不出服務內容是否相同；政府稅費仍按各筆房地資料另行核算。

用四步驟整理自己的費用清單

1. 確認移轉原因：先分辨是繼承、贈與或買賣；若是親屬間有償移轉，保留付款證明。
2. 拆開土地與房屋：備妥土地公告現值、前次移轉現值、房屋評定現值及契約資料，分別對應土地增值稅與契稅。
3. 列出其他稅目：贈與情形再看贈與稅，繼承情形再看遺產稅，出售端另確認房地交易所得稅及申報事項。
4. 加入登記與委任成本：向地政事務所核對登記規費、書狀與文件費；若委託地政士或其他專業人員，將其服務費另列。

估算時，逐項寫出「誰申報、用什麼基礎、是否要另備證明」。例如，契稅看房屋核定契價，土地增值稅看土地資料，印花稅看登記契據；贈與或遺產稅則看該年度的財產價值、免稅額與扣除額。這樣整理後，可再把地方稅資料和國稅申報資料分別送交主管機關核算。

房屋所有人和持分、是否有抵押權、是否為親屬交易、繼承人如何分配，都會改變應備文件或費用項目。涉及稅額核定時，可帶土地與房屋資料詢問房屋所在地的地方稅稽徵機關；遺產稅、贈與稅及房地交易所得稅則向國稅局確認。各稅目有不同的主管機關和計算依據。

常見問題

繼承房屋免契稅，還要繳土地增值稅嗎？

因繼承移轉土地免徵土地增值稅，繼承取得房屋也不課契稅。繼承流程仍有登記及遺產稅申報等事項，繼承後再次出售或移轉時，相關稅目要重新依當次交易核算。

房屋贈與的契稅用市價乘 6% 嗎？

不是直接以市價計算。財政部契稅說明列明，契稅以核定契價乘適用稅率，房屋贈與稅率為 6%；核定契價依地方不動產評價委員會評定的標準價格核算。

父母把房子賣給子女，會不會被當成贈與？

有可能。二親等以內親屬間的買賣，需要有實際付款及資金來源證明；若無法證明實際支付，財政部說明可能按贈與處理。

過戶代辦費有政府統一標準嗎？

地政登記規費依土地法規定計收；地政士或其他專業人員的委任服務費不是同一項政府規費，應先確認委任範圍與收費方式。

免責聲明

個案涉及稅額或權利安排時，可攜土地及房屋資料洽律師、地政士或會計師確認。

本文為法規資訊整理，非法律意見；個案請洽律師／地政士／會計師。

最後更新：2026-10