房子過戶給子女：贈與、繼承、買賣哪個划算

房子過戶給子女，用贈與、繼承（等身故後）還是買賣，沒有單一標準答案：贈與當下要繳三筆稅；繼承多數情況下較輕但要等身故，個案財產狀況不同結果可能相反；買賣多一筆所得稅，親屬間若拿不出付款證明還會被視同贈與補稅。三種路只能選一條，實際負擔要依房地價值與家庭財產個別試算。

一次看懂：贈與、繼承、買賣的稅負差異

下表先列出三種過戶方式的主要稅目、納稅義務人與稅率基礎，細節與法條依據在後面各節說明。

方式一：生前贈與，要繳哪些稅

贈與過戶當下就要面對三筆稅，而且是「馬上繳」，不像繼承可以等身故才發生。

贈與稅：贈與人繳，每年244萬元免稅額

贈與稅由贈與人（父母）申報繳納，依《遺產及贈與稅法》第22條，115年（2026年）適用每人每年244萬元免稅額。

超過免稅額部分依第19條累進課稅，同樣是115年適用金額：課稅贈與淨額2,811萬元以下稅率10％，超過2,811萬元至5,621萬元為15％（累進差額140萬5,500元），超過5,621萬元為20％（累進差額421萬6,000元）。

財產價值認定依第10條，土地以公告土地現值、房屋以評定標準價格為準，不是市價。已在〈贈與稅免稅額與計算〉一文有完整試算範例可參考。

土地增值稅：受贈人繳，用不到自用住宅優惠

依《土地稅法》第5條，土地無償移轉（贈與、遺贈）的土地增值稅納稅義務人是取得所有權的人，也就是受贈的子女要繳，不是贈與人。稅率是一般用地稅率，依漲價倍數分20％、30％、40％三級。財政部稅務入口網明確指出：以贈與方式移轉土地，不能申請適用自用住宅10％優惠稅率，這是贈與與買賣最大的差別之一。

例外是夫妻之間互相贈與：《土地稅法》第28條之2規定配偶間贈與土地可以申請不課徵土地增值稅，但將來這筆地再移轉出去時，要以原規定地價或前次課徵土地增值稅時的現值計算漲價幅度，等於把稅負遞延、不是完全免除。這條只適用配偶之間，父母贈與子女不能用。

契稅：受贈人繳，稅率6％

依《契稅條例》第3條，贈與契稅稅率為契價的6％，與買賣契稅相同；第7條規定由受贈人估價立契、申報納稅。契價是房屋評定現值，同樣不是市價。

方式二：身後繼承，稅目最少但要等時機

繼承是唯一一種土地增值稅與契稅都全免的過戶方式。

土地增值稅與契稅：兩項全免

《土地稅法》第28條明文規定：「因繼承而移轉之土地」免徵土地增值稅。《契稅條例》第2條列舉要課契稅的取得方式是買賣、承典、交換、贈與、分割或占有，並不包含繼承，財政部也已公告繼承或遺贈取得房屋免辦理契稅申報。繼承過戶只需繳登記規費，金額試算可參考〈繼承房屋過戶怎麼辦？地政事務所流程與規費試算〉。

遺產稅：全體繼承人以遺產繳納

遺產稅由全體繼承人以遺產本身繳納，依《遺產及贈與稅法》第18條，115年（2026年）適用免稅額1,333萬元；依第17條另有各項扣除額：配偶553萬元、直系血親卑親屬每人56萬元、父母每人138萬元、喪葬費138萬元等。

稅率依第13條累進，同樣是115年適用金額：課稅遺產淨額5,621萬元以下10％，超過5,621萬元至1億1,242萬元為15％（累進差額281萬500元），超過1億1,242萬元為20％（累進差額843萬1,500元）。完整計算方式見〈遺產稅免稅額與試算〉。

但「土地增值稅全免」不等於「以後都不用繳」。依《土地稅法》第31條，繼承取得土地將來再出售時，計算漲價總數額的原地價，是以繼承開始時該筆土地的公告現值為準——等於把繼承當下免掉的增值稅，遞延到下一手真正出售時一併計算，不是憑空消失。

方式三：生前買賣，多一筆所得稅、親屬間要留意視同贈與

買賣過戶除了土地增值稅、契稅，賣方（父母）還要面對出售所得的稅負，而且親屬間買賣有一個容易忽略的地雷。

土地增值稅與契稅：賣方、買方各自負擔

依《土地稅法》第5條，有償移轉（買賣）的土地增值稅納稅義務人是原所有權人，也就是賣方（父母）要繳；契稅則依《契稅條例》第4條由買受人（子女）申報納稅，稅率6％。

買賣的優勢是賣方本人可能適用自用住宅優惠稅率10％：依《土地稅法》第34條「一生一次」，都市土地3公畝、非都市土地7公畝以內的自用住宅用地，出售前一年未供營業或出租，一生可用一次；建築完成未滿1年的房屋，另須房屋評定現值達當期公告土地現值10％以上，滿1年以上者不受此限。

第34條後段的「一生一屋」條件更嚴格，面積限制縮小為都市1.5公畝、非都市3.5公畝，且要求持有並在當地設籍滿6年、出售前5年內無出租或營業、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女名下均無其他房屋，但不受「一生僅一次」限制。是否符合全部要件，建議洽地政士或戶籍地地政事務所逐項確認。

所得稅：新舊制看原始取得時間

賣方出售房地的獲利部分，還要另外課徵所得稅，適用新制或舊制取決於房地是何時取得的。2016年（民國105年）1月1日以後取得的房地，適用「房地合一稅」，就房屋土地合併計算的實際獲利，依持有期間課徵：未滿2年稅率45％，2年以上未滿5年為35％，5年以上未滿10年為20％，10年以上為15％。

105年以前取得的房地則適用舊制，土地漲價部分已被土地增值稅涵蓋、不再課所得稅；房屋部分的獲利併入綜合所得稅，若無法證明實際成本，會用國稅局每年公告的房屋所得額標準（依縣市不同）推計，正確比例請以出售當年度戶籍所在地國稅局公告為準。

⚠️ 親屬間買賣的地雷：拿不出付款證明，會被當成贈與課稅

《遺產及贈與稅法》第5條規定幾種「視同贈與」的情形：二親等以內親屬間的財產買賣，除非能提出已支付價款的確實證明，而且這筆錢不是向他人借來或由賣方提供擔保借得的，否則整筆交易會被認定視同贈與，照樣課贈與稅。同一條也規定，若買賣價格與財產時價相比顯著不相當，差額部分一樣視同贈與。

父母子女是一親等直系血親，屬於這條規定的範圍內——買賣過戶如果只是「帳面簽約」、實際沒有金流往來，或價格明顯低於公告現值／評定現值，很可能到頭來還是被國稅局核課贈與稅，而且還多繳了契稅。

延伸閱讀：繼承的房子還有貸款，該怎麼處理

容易被忽略的變數：以後轉售的房地合一稅怎麼算

三種過戶方式的比較，不能只看「移轉當下」這一次的稅，因為贈與或繼承取得的房地，子女將來若要出售，一樣要面對房地合一稅，而且取得日的認定方式各不相同。

依財政部賦稅署公告，繼承取得的房地以「繼承開始日」為取得日，且子女出售時可以併計被繼承人的持有期間，不會因為剛繼承就被課以短期高稅率；受贈房地原則上以受贈人（子女）辦妥所有權移轉登記日為取得日，但配偶間贈與另有規定，以配偶原始取得日認定。

而不管是繼承或贈與，是否落入房地合一稅新制的範圍，關鍵仍是回推到被繼承人或贈與人最初取得這筆房地的日期是否在105年1月1日以後——這一點常被誤以為看繼承或贈與的時間點，其實看的是原始取得人的取得時間。

換句話說，買賣過戶讓父母當下先繳一筆所得稅，但子女未來出售的持有期間從自己取得日重新起算；贈與或繼承則是把「什麼時候取得、要不要繳新制稅」的問題，一起交棒給下一手。

三種方式的試算範例（僅示範計算邏輯，非個案結論）

以下用同一組假設數字，示範三種方式在移轉當下各自的計算邏輯，不代表所有家庭都適用這個結果——實際負擔會因房地公告現值與評定現值高低、家庭其他財產是否會推高遺產稅級距、是否符合自用住宅要件等個案因素而不同。

這個範例刻意設定為「房地價值不高、其他遺產也不多」的情境，讓繼承的優勢看起來很明顯；如果家庭總財產遠超過遺產稅免稅額組合，或名下已有多筆不動產快用完自用住宅優惠，結果可能完全不同。要選哪一種方式，請提供家庭實際財產狀況，委請會計師或地政士逐案試算後再決定，本文不提供個案建議。

常見問題

贈與、繼承、買賣，哪一種稅負一定最低？

沒有一定最低的答案。財政部稅務入口網說明，多數情況下繼承移轉的稅負低於生前贈與或買賣，主因是土地增值稅與契稅全免；但這是概括原則，遺產總額龐大、超過免稅額與扣除額組合，或已規劃逐年贈與節稅的家庭，實際負擔可能相反。是否要提前贈與、規劃買賣或等待繼承，請洽會計師依家庭實際財產狀況試算後決定。

親屬間用買賣的方式過戶，價格可以隨便訂嗎？

不行。依《遺產及贈與稅法》第5條，二親等以內親屬間的買賣，除非能提出已支付價款且非借貸而來的確實證明，否則視同贈與課稅；買賣價格與財產時價顯著不相當時，差額部分也視同贈與。父母子女之間買賣，務必保留完整匯款紀錄。

繼承免徵的土地增值稅，以後賣掉會不會被追繳？

不會用「補繳」的方式追討繼承當下免掉的稅額，但依《土地稅法》第31條，將來出售時計算漲價總數額的原地價，是以繼承開始時的公告現值為準，等於把增值稅遞延到下一次真正出售時一併計算，並非完全消失。

贈與的土地，可以像買賣一樣申請自用住宅10％優惠稅率嗎？

不行。財政部稅務入口網明確說明，以贈與方式移轉土地不能申請適用自用住宅優惠稅率，這是贈與與買賣在土地增值稅上的關鍵差異之一。

本文為法規資訊整理，非法律意見；個案請洽律師／地政士／會計師。

最後更新：2026-08